Descrizione del termine giuridico Contratto preliminare:
Il contratto preliminare, noto anche come “compromesso”, è un accordo con il quale le parti si impegnano reciprocamente a concludere in un momento successivo un contratto definitivo, detto “contratto definitivo” o “rogito”, la cui realizzazione viene rimandata per esigenze varie, come la necessità di ottenere un mutuo o di completare le verifiche urbanistiche e catastali. Questo tipo di contratto è ampiamente utilizzato nella pratica commerciale e immobiliare italiana.
Secondo l’articolo 1351 del Codice Civile italiano, il contratto preliminare deve contenere, per quanto possibile, tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo. Inoltre, è necessario che le parti abbiano l’intenzione seria e concreta di obbligarsi a concludere il futuro contratto. Per i contratti di vendita di immobili, ad esempio, l’art. 2645-bis del Codice Civile impone l’iscrizione del contratto preliminare nella Pubblicità Immobiliare, al fine di conferirgli opponibilità nei confronti dei terzi.
In caso di inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare, la parte diligente può agire in giudizio per ottenere l’esecuzione specifica, ovvero per costringere l’altra parte a stipulare il contratto definitivo, o chiedere un risarcimento del danno. Il legislatore italiano, attraverso l’art. 2932 del Codice Civile, garantisce la possibilità di richiedere l’esecuzione specifica dell’obbligazione di concludere il contratto definitivo.
Il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto e, per determinati oggetti, come immobili o aziende, deve rispettare specifiche formalità previste dalla legge per garantirne la validità. L’impegno a stipulare il contratto definitivo deve essere chiaro e non soggetto a condizioni che lo rendano incerto o aleatorio.
La funzione principale di questo strumento è di consolidare l’affare tra le parti, garantendo a ciascuna di esse la certezza dell’impegno preso, specie in un contesto dove la stipulazione immediata del contratto definitivo non è possibile o non è ritenuta opportuna. Inoltre, offre una tutela giuridica ai soggetti coinvolti, in quanto crea un vincolo obbligatorio che, se non rispettato, può essere fatto valere davanti all’autorità giudiziaria.
Contesto giuridico in cui il termine Contratto preliminare può essere utilizzato:
Un esempio tipico dell’utilizzo del contratto preliminare si verifica nel settore immobiliare. Immaginiamo che Mario intenda acquistare un appartamento da Laura. Dopo aver trovato l’appartamento desiderato e aver negoziato il prezzo, Mario e Laura firmano un contratto preliminare in cui si impegnano a compiere la vendita entro un certo periodo. Nel contratto si fissano tutti i termini essenziali dell’affare, compreso il prezzo, i termini di pagamento e la descrizione dettagliata dell’immobile. Mario necessita di ottenere un mutuo per finanziare l’acquisto e, nel frattempo, Laura deve provvedere alla regolarizzazione di alcune pratiche edilizie. L’iscrizione del contratto preliminare nella Pubblicità Immobiliare protegge Mario se, per esempio, Laura riceve un’offerta più vantaggiosa da un altro acquirente e decide di non rispettare l’impegno preso con Mario. Se Laura si rifiuta di concludere il contratto definitivo, Mario può richiedere l’esecuzione specifica in tribunale per costringere Laura a vendere l’immobile nelle condizioni pattuite nel contratto preliminare.
Un altro esempio potrebbe essere l’accordo per l’acquisto di una quota societaria. Alberto e Beatrice firmano un contratto preliminare che stabilisce la cessione di una quota della società di Alberto a Beatrice. Il contratto prevede che Beatrice effettuerà un versamento parziale del prezzo come caparra e il saldo al momento della firma del contratto definitivo. Inoltre, Alberto si impegna a non negoziare la cessione della quota con altri potenziali acquirenti. Se Alberto, dopo aver ricevuto la caparra, decidesse di vendere la sua quota ad un terzo, Beatrice potrebbe citarlo in giudizio per l’esecuzione in forma specifica o per ottenere un risarcimento danni.
In conclusione, il contratto preliminare è uno strumento essenziale nell’ambito della contrattazione che permette di regolare e stabilire le fasi preliminari di un accordo, e che presenta meccanismi di tutela per i contraenti nel caso in cui una delle parti dovesse mancare all’impegno assunto.
